¿CÓMO EXENTAR EL ISR AL VENDER UNA CASA O DEPARTAMENTO EN LA CDMX? (GUÍA 2026)

¿Cómo exentar el ISR al vender una casa o departamento en la CDMX? (Guía 2026)

Llegó el momento de vender tu propiedad en la Ciudad de México. Ya encontraste al comprador ideal, acordaron el precio y el trato está prácticamente cerrado. Sin embargo, antes de cantar victoria y programar la fecha de firma en la notaría, hay un factor financiero crucial que puede cambiar drásticamente tus números finales: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes raíces.

En México, la ganancia que obtienes por la venta de un inmueble genera impuestos. Si no te asesoras correctamente, podrías encontrarte el día de la firma con una retención fiscal que merme significativamente el patrimonio que tanto te costó construir.

La buena noticia es que la ley contempla mecanismos completamente legales para exentar el ISR o, en su defecto, reducirlo al mínimo posible. En RE/MAX Real Estate Consultants queremos que vayas a la notaría con total certidumbre, por lo que te explicamos paso a paso las reglas vigentes en la CDMX para este 2026.


¿Qué es el ISR por venta de inmuebles y quién lo paga?

El Impuesto Sobre la Renta en materia inmobiliaria se aplica sobre la utilidad de la transacción; es decir, la diferencia entre el precio al que compraste originalmente la propiedad (ajustado por el tiempo y las mejoras) y el precio al que la estás vendiendo hoy.


¿Quién lo paga? El vendedor es el obligado directo a pagar el ISR, ya que es quien percibe el ingreso y la ganancia. (Por su parte, el comprador absorbe el ISAI o Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y los honorarios de la notaría).

¿Quién lo calcula y retiene? El Notario Público de la CDMX ante el cual se formalice la escritura es el responsable solidario de calcular el impuesto, retenerlo de tu pago y enterarlo al Servicio de Administración Tributaria (SAT).

El Secreto Legal: Los Requisitos para Exentar el ISR en la CDMX

La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) otorga un beneficio fiscal histórico a las personas físicas: si la propiedad que estás vendiendo fue tu casa habitación, tienes derecho a no pagar este impuesto, siempre y cuando cumplas estrictamente con los siguientes requisitos:


1. El límite del valor de venta (Topes en UDIS)

La exención no es ilimitada. La ley permite exentar la ganancia de la venta de una casa habitación hasta por un monto equivalente a 700,000 Unidades de Inversión (UDIS).

Debido a la actualización constante de la inflación, para este año 2026, el valor de esas 700,000 UDIS ronda los $5.7 a $5.9 millones de pesos (el valor exacto fluctúa diariamente según el Banco de México).

¿Qué pasa si mi casa en Polanco, Del Valle o Lomas cuesta más de eso? Si tu propiedad se vende, por ejemplo, en 9 millones de pesos, exentarás el ISR correspondiente a la porción de los primeros ~5.8 millones. El excedente sí generará el impuesto, pero el notario aplicará las deducciones permitidas para que el impacto sea el menor posible.


2. Demostrar con documentos que tú vivías ahí

El SAT no se fía de la palabra del vendedor ni del contrato de compraventa; requiere pruebas documentales infalibles. Para que el notario valide la exención, debes presentar documentos a tu nombre, con tu RFC (con homoclave) y que correspondan exactamente a la dirección del inmueble que se vende. Los únicos comprobantes válidos son:

Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) de energía eléctrica (recibos de CFE): No basta con el formato impreso ordinario que llega a tu domicilio; el notario te solicitará el archivo XML o el formato descargado directamente del portal donde conste la cadena digital que valida que el comprobante incluye el complemento fiscal correspondiente.

Estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito institucionales: Deben ser emitidos por entidades financieras reguladas por la CNBV y reflejar la dirección exacta de la vivienda.

Estados de cuenta de tiendas departamentales: Al igual que los bancarios, sirven como prueba domiciliaria legítima bajo los criterios de la ley fiscal.

Identificación oficial (INE) vigente: Debe mostrar la dirección de la casa que se está enajenando.

Consejo Pro del Asesor: Un error común en departamentos de la CDMX es que los recibos lleguen bajo el nombre del régimen de condominio general o sin especificar el número interior exacto. Verifica hoy mismo que tus facturas de CFE reflejen perfectamente tu número de departamento e interior para evitar contratiempos de última hora.


3. La regla de los 3 años

La ley busca beneficiar a las familias que cambian de hogar, no a los especuladores comerciales. Por ello, solo puedes gozar de este beneficio de exención de ISR una vez cada tres años. El notario consultará una base de datos centralizada del SAT para validar que no hayas exentado otro inmueble en los 36 meses previos.


¿Y si no puedo exentar? El poder de las Deducciones Autorizadas

Si la propiedad que vendes era una casa de campo, un terreno baldío, un local comercial, o simplemente no cuentas con los comprobantes de domicilio porque la tenías rentada, no todo está perdido. Aún es posible disminuir el monto del ISR mediante las deducciones autorizadas. El notario restará estos montos de tu ganancia antes de calcular el impuesto:

Costo Comprobado de Adquisición (CCA): Lo que te costó la propiedad cuando la adquiriste originalmente, respaldado por tu escritura pública y debidamente indexado por la inflación.
Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Si remodelaste la cocina de tu departamento en Mixcoac o añadiste un piso a tu casa, esos costos son deducibles, siempre y cuando cuentes con los CFDIs (facturas electrónicas) de los constructores o los materiales. Los presupuestos informales o notas de remisión no aplican.

Gastos notariales y derechos: Los impuestos y honorarios que tú pagaste al escriturar el inmue cuando lo compraste originalmente son totalmente deducibles.

Comisiones de corretaje inmobiliario: Los honorarios profesionales que pagues a una inmobiliaria por promover y cerrar la venta de tu casa son 100% deducibles de tu ISR. Para ello, la agencia debe entregarte una factura electrónica válida con los requisitos fiscales correspondientes.


Evita sorpresas en la Notaría: La importancia de la estrategia fiscal previa

El peor escenario para un propietario es enterarse de que debe pagar cientos de miles de pesos de impuestos apenas un par de días antes de firmar las escrituras definitivas, cuando ya dio las llaves o comprometió el dinero para otra inversión.

La planeación fiscal inmobiliaria debe realizarse antes de lanzar la propiedad al mercado o, como mínimo, durante el periodo de la oferta de compra.

En RE/MAX Real Estate Consultants, nuestro compromiso va mucho más allá de colocar un letrero de "Se Vende" o coordinar visitas. Analizamos de forma integral tu expediente documental, estudiamos tus recibos y diseñamos una estrategia fiscal personalizada para que pagues el mínimo de impuestos legalmente permitido en la Ciudad de México.



¿Quieres vender tu casa con la absoluta certeza de que tu patrimonio está protegido? Deja tu proceso en manos de expertos.

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